지난해 부동산 시장에서는 경매로 넘어간 물건이 2013년 이후 11년 만에 가장 많았던 것으로 집계되었습니다. 부동산 가격 상승기 동안 '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출) 투자에 나섰던 이들이 고금리의 여파를 버티지 못한 결과입니다.
경매 신청 건수 급증
법원등기정보광장에 따르면, 2023년 부동산 임의경매 개시결정등기 신청 건수는 13만9847건에 달했습니다. 이는 2022년 10만5614건 대비 32.4% 증가한 수치로, 2년 전과 비교하면 두 배 이상 급증한 것입니다.
임의경매는 금융기관에서 부동산을 담보로 대출받은 채무자가 원금이나 이자를 장기간(3개월 이상) 갚지 못했을 때, 대출금 회수를 위해 부동산을 경매에 넘기는 절차를 말합니다. 2021년과 2022년 각각 약 6만6000건 수준이었던 경매 신청 건수가 부동산 경기 침체와 고금리 장기화 영향으로 대폭 증가한 것으로 나타났습니다.
집합건물 경매 증가세 두드러져
특히 아파트와 오피스텔 등 집합건물의 경매 신청이 크게 늘어났습니다. 지난해 집합건물 임의경매 개시결정등기 신청 건수는 5만5419건으로, 전년(3만9059건) 대비 41.8% 급증했습니다. 2년 전(2022년 2만4101건)과 비교하면 두 배를 훌쩍 넘는 수치입니다.
서울 아파트 경매 진행 건수 또한 2023년 3267건으로 전년(1956건) 대비 67% 증가했습니다. 2022년(798건)과 비교하면 무려 4배에 달합니다. 이는 집값 상승기 대출을 끼고 매입한 투자자들이 이자 부담을 감당하지 못한 결과로 분석됩니다.
금리 상승과 거래 위축의 영향
2021년 1%대였던 기준금리는 2023년 3.5%까지 급상승하면서 대출 이자 부담을 크게 키웠습니다. 이와 함께 정부의 대출 규제로 인해 거래마저 위축되면서 영끌 투자자들은 퇴로가 막혔고, 결국 경매로 내몰리게 되었습니다.
수도권의 한 부동산 중개사는 "시장이 얼어붙어 급매물조차 매수 문의가 오지 않는다"며, "이자 부담과 거래 부진이 맞물려 결국 버티다 경매로 끌려가는 경우가 많다"고 시장 분위기를 전했습니다.
경매 시장 낙찰가율 하락 전망
경매 시장에 대한 관심은 높아졌지만, 매수심리가 위축되면서 낙찰가율은 높은 편이 아닙니다. 지난해 서울 아파트 평균 응찰자 수는 7.38명으로 전년(6.4명) 대비 증가했으나, 낙찰가율은 92.1%로 집계되었습니다. 특히 10월 97%에서 하락세를 보이며 12월에는 91.8%까지 떨어졌습니다.
전문가들은 올해 상반기까지 경매 물건이 지속적으로 쌓이면서 낙찰가율이 80%대까지 하락할 가능성이 있다고 전망하고 있습니다.
저가 매수의 기회 열리나?
전문가들은 경매 물건 증가와 낙찰가율 하락이 저가 매수 기회를 제공할 수 있다고 평가합니다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매를 통해 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있어 내 집 마련의 기회가 될 수 있다"고 언급했습니다.
또한 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "토지거래허가구역의 경우 갭투자가 어려운 매물이 경매로 나올 가능성이 있다"며, "경매로 매입한 물건은 전세를 놓을 수 있어 갭투자 기회도 열릴 것"이라고 설명했습니다.
실제 사례
토지거래허가구역으로 묶인 강남구 대치동 '대치아이파크' 전용 120㎡는 감정가 38억9000만원에 경매로 나왔으나, 응찰자가 없어 유찰되었습니다. 이 외에도 송파구 잠실동 '잠실엘스' 전용 119㎡도 경매에 나왔으나 시장의 외면을 받아 유찰되었습니다.
결론
부동산 시장의 경매 물건 급증과 금리 상승의 여파는 당분간 지속될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 시장 변화에 민감하게 대응하고, 경매를 통한 저가 매수 기회를 노리는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다. 다만 투자에 앞서 철저한 시장 조사와 자금 계획이 필요합니다.
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